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自己資金500万円からの不動産投資出来ますか

54 :名無し不動さん:2007/09/18(火) 18:23:59 ID:cIeiz/NH
今回、高利回りの投資物件の利回りについて考えてみます。
意見がある人はレスください。よろしくお願いします。
たとえば、
販売時の利回り20%で200万円のH4年築ワンルームマンションを投資用として購入したとする。
もちろん、全額現金です。
販売時利回り20%なので月額3万3千円(年間40万円)の収入となります。
毎月の管理費と積立修繕費が7千円と5千円 固定税が年間2万円程度なので、維持費が
月額1万3666円かかります。
すなわち毎月は1万9334円(年額23万2千円)の収入となります。
ワンルームなので4年に1度の割りで入居者が入れ替わると仮定しその空室期間を2ヶ月としてみます。
その退去時にリフォーム代が20万円(賃料の半年分)かかるとします。
年額(232000円×48ヶ月ー200000円)÷50ヶ月=218720円
購入額に諸経費(登記費用、取得税)を1割として単純に足します。
200万+20万円=2200000円
さて購入当初の20%利回りはどうなったでしょうか?
当初4年の利回りは218720÷2200000×100%=9.9%
なんと購入時表示してあった利回りの半分以下ではないですか?
しかも賃料は相場より割高だった見たいで、購入後即貸す場合2万5千円は切りそうです。
4年後は、もっと落ちるでしょう。
まさに数字のマジックです。


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