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自己資金500万円からの不動産投資出来ますか

82 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 09:04:31 ID:cGlk24yz
補足するけど、
ネット利回りで一つ殆どの不動産会社が
知っていても言わない落とし穴がある。

それは減価償却と元金支払いのバランス、
トンでもなく安い土地値で土地1、建物9なんて
物件なら大した問題じゃないけど、容積率の高い
好立地な物件でも普通土地1建物2位の割合がせいぜい、
交渉で上手くやって税務署に上手い言い訳をつけられて
7割建物がいいところだろう、
元金払いも所得に計算される不動産投資は
サラリーマン所得と合算されるとあっという間に1000万を
越えるし5%の個人事業税が掛かるから、
原価償却と元金払いの差額の元金分にも4割以上税金が掛かる。
稼働率8割、金利4%位の元金均等返済でネットで2%以上のキャッシュフローが
ないとフルローンは殆どの場合買って5年位で銀行支払いと税金払いだけで金がなくなるか
税金を自分のサラリーから補填するはめになる。
このとき数千万の物件ならなんとかなるだろうけど、3億とかの物件だと元金払いも
年1千万で、減価償却が半分の500万だと仮定すると、残りの
500万の半分は税金で持っていかれると仮定しないと、
実際、最高税率だと個人事業税も含めると55%となるんで
法人にする方が得なんだけど、これでも4割はもっていかれる。
この分の税金分をキャッシュフローを計算する段階で差っぴいて
おかないと買ったあと収支が狂う。

がこんなこと教えると買ってもらえないので不動産会社は
まず言わない。

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